法院：违反公平自愿原则，侵犯业主合法权益，该限制行为无效

　　随着私家车保有量快速增长，部分小区因早期车位规划不足，车位紧张的问题日渐突出，车辆停放秩序成为了小区业主关注的焦点问题。近日，北京市房山区人民法院审结了一起业主诉物业公司车位管理纠纷案，认定物业公司以“按时足额缴纳物业费”作为限制业主参与地面车位摇号的行为无效。

　　由于车位紧张，陈女士所在的小区自2015年开始，采取摇号方式管理地面车位。物业公司分别于2021年至2024年间四次发布摇号通知，均将“按时足额缴纳物业服务费（截至本年度）”列为报名必备条件。陈女士因未按时缴费被拒绝参与摇号，遂将物业公司起诉至法院。陈女士认为该限制条件侵害了业主权益，要求确认该限制行为无效，并要求物业公司支付额外产生的车位租赁费2800元。

　　物业公司辩称，该限制条件符合临时管理规约约定，且面向全体业主。目的在于核实报名人员身份，了解业主真实需求，保障车位资源优先供给本小区业主。同时，陈女士房屋长期出租，名下另有地下车位且存在转租行为，实际没有地面车位使用需求，所以不存在2800元车位租赁费的事实。

　　经查明，截至2024年8月物业公司最后一次发布通知时，该小区业主委员会未选举成功，公共区域未完成移交，地面车位摇号由物业公司自行组织，且该物业公司未就摇号限制条件约定履行多数业主同意程序。

　　法院审理后认为，小区内地面停车位的租赁使用等事项应属业主共有和共同管理的重大事项，应当由业主共同决定。物业公司未经法定程序，以未按时缴纳物业费为由限制业主参与摇号，违反了公平自愿原则，侵犯了业主对共有部分的合法权益，故该限制行为无效。关于租赁费索赔，因陈女士未能提供充分证据证明费用实际发生，法院对该诉求未予支持。

　　综上，法院最终判决物业公司以按时足额缴纳物业费作为限制小区业主参与小区车位摇号的行为无效，驳回陈女士的其他诉讼请求。该判决现已生效。

　　法官提醒

　　物业管理承载小区公共服务职能，事关业主切身利益。本案中，物业公司未经业主大会或者业主委员会同意径行发布针对小区全体业主关于地面车位摇号的通知，直接将缴纳物业费与使用小区地面车位资格绑定，明显限制了业主权利，有违公平自愿原则。法院对该行为进行了否定性评价。物业公司在日常管理与服务中，应当尊重业主对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利，构建并落实常态化业主沟通机制，使物业管理服务更加符合群众期待。

责任编辑：为民