庭审直击

    “原告请求判令解除房屋买卖合同，并双倍返还原告购房定金共计10万元。”5月24日上午9时10分，在北京市崇文区人民法院第三法庭，原告吴自会的代理律师向审判长读着民事起诉状。 

　　这起民事案件之所以受到各方关注，是因为这是自今年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，崇文区法院受理的第一起房屋买卖合同案。 

　　首付上涨原告请求解除合同

　　“我实在无力承担额外的十几万元首付款，这些都是因为被告不履行合同造成的。”作为本案的原告，吴自会在法庭上有些无可奈何地说。

　　今年4月12日，吴自会与郭女士签订合同，购买郭女士位于北京市崇文区沙子口路、建筑面积为98.38平方米的房屋一套。双方当时约定，由吴先生交付5万元给郭女士作为购房定金，不久，吴先生按约定将5万元交给了郭女士。

　　吴自会说，按照合同约定，双方应该在4月13日办理合同网签，并于4月20日到银行办理房屋贷款事宜。但是，郭女士却迟迟没有履行约定，吴先生多次联系郭女士要求其履约，均被郭女士以各种理由推延。

　　4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。郭女士出售房子的建筑面积为98.38平方米，正好是在“国十条”中上调首付的对象之列。吴自会赶紧去银行，结果发现银行已经开始执行“国十条”新政策，他不得不再掏16.1万元的首付款，但他无力承担。同时，他也不能提供1年以上的纳税证明，按照新规定，银行也不会向他发放贷款。

　　“由于被告的违约行为导致了原告无法继续履行合同，因此原告要求解除合同。”无奈之下，吴自会以违约为由将郭女士诉至法院。

　　双方激辩是否违约在先

　　“是合同本身存在一些问题，并不是我们没有履约。”在法庭上，郭女士的代理人强调着这点。

　　按照郭女士代理人的讲述，4月13日，也就是双方签订合同后的第二天，吴自会与郭女士一起到相关部门办理网签，但根据规定，在办理网签之前，必须要对郭女士的房产进行“确权”。在办理了确权之后，双方约定15日再进行网签。

　　而为了核实这份合同的效力问题，15日一早，郭女士来到了北京市建委，然而得到的答复却让郭女士大吃一惊。

　　“建委的人说我们签的合同不能办理网签。”郭女士说。

　　“你把这个消息告诉原告了吗？”审判长问。

　　“当天下午，我就找到了他，告诉他市建委的答复。”郭女士回答说。

　　“原告如何回答的？”审判长问。

　　“他一直说这个合同可以用，但是在得到建委的答复后，我们对这个合同产生了怀疑。”郭女士说。

　　“合同是双方真实意思表示，合同的性质也已经明确写明了。如果被告有疑问，可以当时就提出来，现在提出也只能说是被告的一个借口。”在法庭上，原告代理律师反驳着郭女士的意见。

　　是不可抗力还是情势变更

　　“由于郭女士违约在先，导致了不可抗力因素的产生。因此，我们希望解除合同。”

　　吴自会购房的遭遇引发了另一个法律话题：国家新政对合同的影响属于不可抗力还是情势变更？

　　“不可抗力可以理解为无法预知，无法避免。”北京某律师事务所律师张炯向记者介绍，在司法实践中对不可抗力的适用比较严格。法律界也有人认为因国家新政策导致无法履行合同应该归入情势变更，即外部条件发生变更后可以申请变更或解除合同。

　　“在本案中，如果确属郭女士的拖延造成了合同无法履行，郭女士的行为应该构成违约。”但对于吴先生提出的双倍返还定金10万元，张律师认为，关键是要看合同中对于违约情况的界定。

责任编辑：群言