朋友们：
今天，承蒙县领导和法院领导的器重，与大家一切探讨《物权法》，我深感荣幸。在座的各位都是我县行政执法队伍的精英，具有一定的执法实践经验，我有许多东西还要向各位学习、请教。
《物权法》，猛一听让人很陌生，其实不然。现实生活中，我们无时无刻不与物打交道，也无时无刻不受物权的影响，物权法的精神和原则早已深深植根于我们生活中。举一个例子：我这里有一个茶杯，这个茶杯是我的而不是你的，也不是他人，为啥?因为是我对杯子这个物有所以权，且相应具有占有 、使用、收益和处分的权利。这样的权利就是物权。调整与此相关的权利和义务关系的法律就是《物权法》。《物权法》07年10月1日施行到现在已快两年了，它分五编19章247条。制定物权法立法目的是进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的作用，保护权利人的物权。
第一编.物权概述
物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排它 的权利，包括所有权，用益物权和担保物权，占有。
物权有什么特征？举一个例子：前年，北京海淀区有一家月球公司，出售月球表面上一定面积月球土地，并给购买人一个《月球土地所有权证》定价大约一公顷150美元，购买者众多。购买者你取得了土地所有权没有？没有。因你无法直接支配月球表面，你取得的仅仅是一纸空文，买了一个大大的笑话。
再如：你购买了一套房子，到现在没有登记未领取《房屋所有权证》，由于房屋非法占地无法办证，你就不是法律意义上的房屋所有权人。再进一步讲，甲说该房屋是他的，乙说是乙的，行不行？回答说不行。这就需要一部法律来确认，即《物权法》。这几个例子说明物权有三个特征 ：1.权利人直接支配物的权利；2.直接享受物的利益的权利；3. 排他性的权利。
物权的效力：1.物权的优先效力，即以成立时间的先后确定效力的差异。如甲6月1日在A的房子上设定抵押，乙6月2日在A的房子上又设立抵押，丙6月3日又再A的房子上设立抵押，谁应优先受偿？很显然是甲。即以先后顺序来确定效力。2.物上请求权（即物权人请求排除妨害的权利）。
物权法定主义：1.物权种类不得随意创设，即要求依法律来设立。2.内容不得创设，例如：不得创设不移转占有的质权。如银行办理质押贷款，没有质押到存单的话，该质押就不成立。
物权分不动产物权和动产物权，物权的设立、变更、转让和消灭必须依法进行才产生法律效力。不动产的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记才发生效力。动产必须交付。国家对不动产进行登记的部门为，林权为林业局，土地为土地局，房产为房管局，矿山为国土资源部门。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。证书和登记薄不一致是，以登记薄为准。除非有证据证明不动产登记薄确有错误。
物权变动的原则：公示、公信。公示：以外部可查知的方式表现出来。公信即公众信赖的法律效力。例如：某甲将房屋出卖给某乙并办理房产证，而某乙又卖于某丙，已办过户，后某甲说：价格不合理，他不卖给某乙，要收回房产，行不行？答案是：不行的。
第二编 .所有权
《物权法》39条规定所有权指所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
板书：所有权的特征:(1).排他性
(2).绝对权
(3).最完全的权利
(4).弹力性
（5）永久性
交付：1.简易交付：已占有的物的交付（物权法25条）
2.占有改定：出让人继续占有 （物权法27条）
3.指示交付：返还请求权让与他人（物权法26条）
4.拟制交付：仓单、提单
不动产所有权：性质上不能移动其位置，或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。一般指土地及其定着物（如矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地等）。
建筑物的区分所有权：区分一建筑物的特定部分为其所有的标的，区分：数人区分一建筑物而各有其一部分。
议事规则：占总面积三分之二且三分之二以上业主同意决定筹集和使用维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施才行，其它事项二分之一以上业主同意即可。
共有的方式：按份共有和共同共有。
例如：在甲和乙为农地用水，按百分之四十、百分之六十出资，用水和用的时间如何定最公平?甲四乙六。若出资比例不明确，以均等处理。
例如：甲、乙、丙共有一匹马，该3人都要使用马，能不能说甲有马头，乙有马腿，丙有马尾？不行，系共同共有该马，但共有人可以按其份额确定使用、收益权。若出资5︰3︰2，使用时间甲5日、乙3日、丙2日.
分割方法：实物分割、变价分割、作价补偿。
第三编 用益物权
定义：《物权法》117条规定用益物权指对他人所用的物在一定范围内占有、使用、收益、处分的他物权。“用益”：使用和收益。
特征：1.内容为使用和收益。
2.是他物权，限制物权，有期限物权。
3.不动产物权。
案例：李某和其子李甲已分家多年，李某有多个儿子。1998年4月，李某见李甲居无定所，故而与李甲商定，在李某有土地使用证和房产证的三间平房上续盖二层，一家出资一半。盖成后李甲入住其中二间。5年后李甲与其父母兄弟不和，住不成。李某诉讼到法院要求李甲搬走。问：1.该案涉及物权法哪些问题？2.二楼三间房屋应归谁所有？ 3.李甲是如何办？
本案法律上涉及不动产：房屋、土地，还涉及附合问题。即出资购买的砖、沙石等料为动产，用动产在李某房屋上续盖房屋，将该动产经附合于不动产后形成新的不动产。动产和不动产附合后，如果当事人有约定，按约定办。没有约定，由不动产所有人取得动产所有权，但应当给动产所有人补偿。
李某所使用地皮，有所有权没有？答：没有。在城镇由国家拥有土地所有权，个人只有使用权。李某在该幅土地上享有使用和收益的权利，但有期限，最长为70年。本案二楼房产应归李某所有，李某应给其子李甲适当补偿。李甲只能请求补偿，不能取得二楼房屋所有权。
第四编 担保物权（物权法170条-207条）
先举一例：某市一个体户谭某决定开办一服装店，但资金不足，于2006年10月6日以自己的房屋四间作抵押，向城市信用社贷款8万元，并办理了抵押登记手续。之后，谭某把西边两间房屋出租给罗某。经销服装中，谭某又向工行贷款4万元并以上述4间房屋作抵押，签订抵押合同和登记手续。谭某又用同一方法向市建行贷款两万元，也办理了抵押登记手续。2007年5月归还了城市信用社4万元，市工行2万元，市建行2万贷款，并将四间房屋中东头两间卖给孙某，孙某当时已知房屋抵押了，但又在靠山墙外侧建一大厨房，2007年10月，服装价格暴跌，谭某关门。此时仍欠信用社4万元，市工行2万元。在2007年8月，市工行将1万元贷款抵押权转让给了城市信用社。现贷款均到期，谭某无力归还。
问：1.谭某与罗某的租房合同在4间房屋都抵押后是否有效？
答：继续有效。《物权法》190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法》48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租贷合同继续有效。简而言之，俗称：抵押不破租赁。
问： 2.市工行将抵押权单独转让的行为是否有效？
答：单独转让无效。抵押权从属于债权，二者不可分割。《担保法》50条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或作其他债权的担保。见《物权法》192条。
问：3.市工行和信用社如何实现自己的抵押权？
答: 拍卖、变卖抵押物。按照登记的先后顺序优先受偿。先清偿信用社贷款，有余款再清偿市工行贷款。 见《物权法》195条，199条，《担保法》54条的规定。
问：4.前述抵押权人可否就四间房屋和一间厨房一并行使抵押权？
答：不对。城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。见《物权法》200条。
问：5.孙某未办理房产证，能不能得到两间平房和伙房？若得不到如何办？
答：孙某不能依买卖合同得到两间平房和一间厨房。因为房屋属于不动产(见物权法第9条) 但应得到厨房的拍卖或折价款。购房款他可以向谭某索偿。
案例：2007年1月，甲不慎遗失手提袋，内有名贵玉镯一只。乙拾得后，按手提袋内的名片所示积极寻找失主，与甲取得联系，将遗失物归还给甲。
2007年5月甲与丙结婚，甲、丙合计开设一家茶馆，茶馆办工商登记的开办人为甲。因急需资金甲将玉镯送典当行。经商议，玉镯出典的资金8万元，约定3个月后赎回。
因缺乏经验，茶馆倒闭。08年8月，甲丙决定关门，此时茶馆已负债2万元。
同年9月，甲、丙自觉缘份已尽，协议离婚。
问：1.设乙在交回玉镯前，乙不慎将它摔裂，乙是否应当承担赔偿责任？为什么？
2.设甲急找玉镯，张贴告示称：拾到并送回，以5000元酬谢。乙归还并请付酬谢5000元，甲拒绝。乙的要求应否得到支持？为什么？
3.设甲未贴启示，乙主动将玉镯归还，要求甲给付寻找失主所支出的电话费、车费、工时费320元。乙的行为性质是什么？为什么？其请求权应否给予支持？
4拾到玉镯以五万元卖 于 不知情的第三人丁，甲三年以后得知，可否请求丁返还？为什么？丁如何保护自己权利？
5.甲将玉镯给典当行，形成什么法律关系？若3个月未回赎将产生什么样的法律效果？
6.甲、丙离婚时茶馆外债未清偿，债权人如何主张自己的权利？
答：1.乙不赔偿责任。依《物权法》111条：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取 前，应妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损灭失的，应当承担民事责任”。乙为一般过失，故不负赔偿责任。
2.乙的请求应当支持。《物权法》112条：“权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务”。悬赏广告具有约束力。
3.乙的行为属无因管理。应支持实施管理支出的合理或必要费用。
4.可以。《物权法》107条规定：所有权人有权自知道或者应当知道之日起两年内向受让人让请求返还。遗失物不适用善意取得，丁可以向乙请求赔偿。
5.甲和典当行形成动产质押关系，属于动产质押的营业质。若不回赎玉镯归典当行。
6.可向甲、丙主张连带清偿责任。
例：2008年6月16日，桃园酒店因欠个体户刘某、孙某、袁某货款无力偿还，将酒店音响作价6万元抵偿给了该三人。其中抵刘三万、孙两万、袁一万元。三人约定由刘找买主。2009年10月8日，刘称孟某要买，价款5万元，孙表示不同意该价，刘在不告知孙、袁情况下，以5万元将音响卖于孟。得款后，刘给孙2万元，其余自己所得。袁知道后，交涉未果，诉至法院：要求确认买卖无效，判刘某、孙某还一万元及利息。刘辩称：其与原告之间无权利义务关系，请驳回起诉。孙辩称：本人的2万元债权清楚，理应得偿。无过错应不承担责任。
问：1.本案由哪些法律关系： （1）.酒店和三人债权、债务关系。
（2）.三人对音响的按份共有的关系（物权法94条、96条、95条）。
（3）.刘与孟的买卖合同关系 。
2.酒店以物抵债的协议是否有效？
答：合法有效。系代物清偿，双方同意，不违反法律。
3.孟某能否取得音响？
答：能，符合《物权法》106条规定，属善意取得。
4.如何判？理由？
答：判刘某给袁1万元及利息，因刘某擅自处分共有物。原物不能返还的，应向其他人在债权范围内承担赔偿。 见《物权法》97条。
留置权：是基于占有才能行使，若没有占有无法行使。
法定留置权产生依据：1.加工承揽合同，2.运输合同，3.保管合同，4.行纪合同，5.仓储合同 。
第五编 占有
占有入返还请求权1年（物权法245条）是除斥期间，不因任何原因中止中断。
关于物权法中期限问题：物权法126条的耕地承包期30年，草地30-50年，林地承包期30-70年从何时起算？耕地从土地延包1998年，林地从去年林权改革。
202条抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。该时效为两年。
以上是我对物权法的初浅的理解，由于本人水平有限，其中讲得不当之处，敬请大家多多包涵。法律是一门科学，物权法的知识也浩瀚如海。我特别珍惜今天跟大家在一起探讨的机会，相聚就是缘。我殷切期望各位朋友在今后的工作中能给我多提宝贵意见和建议，相互学习，共同提高，成为行政执法的行家里手。诚恳邀请各位在工作之余能到我所做客，愿大家都能成为我的挚友。今天的课就讲到这里，谢谢朋友们！
作 者 ：杨银学 河南宇萃律师事务所律师
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